7月已過(guò)去三周，從近三周市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，住宅周度成交量在19萬(wàn)平米左右，就7月這個(gè)傳統(tǒng)的銷(xiāo)售淡季來(lái)說(shuō)，這樣的銷(xiāo)量也算可觀，但相比6月周均銷(xiāo)量則下降了3萬(wàn)平米。一方面央行下調(diào)存貸款利率，強(qiáng)化了市場(chǎng)回暖預(yù)期，減緩了成交量下滑的步伐;另一方面連續(xù)的政策微調(diào)，降低了購(gòu)房者的心理預(yù)期，尤其部分剛性需求者，選擇出手。

　　以價(jià)換量效果明顯

　　但樓市形勢(shì)依舊嚴(yán)峻

　　從整個(gè)上半年樓市的表現(xiàn)來(lái)看，房企以價(jià)換量，流動(dòng)性的逐漸改善，政策的微調(diào)，剛需力量的集中釋放，都給了房企改善生存的空間。而部分開(kāi)發(fā)商甚至超額的完成了上半年的銷(xiāo)售任務(wù)。但是如果就此推論，開(kāi)發(fā)商資金壓力有所改善，庫(kù)存壓力有所減輕，為時(shí)尚早。

　　據(jù)了解，自今年三月份以來(lái)，西安住宅成交量節(jié)節(jié)攀升，6月份成交量更是創(chuàng)限購(gòu)以來(lái)最高值，回顧這波樓市熱潮，推動(dòng)樓市成交量攀升最主要的原因就是剛需族的釋放。目前市場(chǎng)上主要購(gòu)房需求以剛需為主，再加上部分改善型需求。不可否認(rèn)，這次回暖，最主要的推動(dòng)力量還是自去年以來(lái)一直被壓抑的剛性需求者，樓市的好轉(zhuǎn)，漸漸降低了這部分人的心理預(yù)期，從而使得這部分置業(yè)者集中釋放。限購(gòu)一年多以來(lái)，投資型需求已經(jīng)漸漸被擠出樓市，房?jī)r(jià)瘋漲的時(shí)代，這部分購(gòu)房者是房?jī)r(jià)瘋漲的罪魁禍?zhǔn)?。在主要?gòu)買(mǎi)力量被抑制，過(guò)去次要購(gòu)買(mǎi)力量占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)。而目前市場(chǎng)上在售的產(chǎn)品正是房地產(chǎn)市場(chǎng)最火熱時(shí)開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆楦邼q時(shí)所開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品，而在政策方向沒(méi)有大的變化的情況下，市場(chǎng)需求將走向平穩(wěn)，未來(lái)樓市將處于供大于求的狀況，剛需市場(chǎng)有限，不足以長(zhǎng)久的支撐樓市的發(fā)展。所以，未來(lái)樓市形勢(shì)依舊很?chē)?yán)峻，開(kāi)發(fā)商依舊面臨著很大的壓力。

　　政府力促

　　房?jī)r(jià)回歸合理水平

　　近期稍有留意就會(huì)發(fā)現(xiàn)，在國(guó)家對(duì)樓市出臺(tái)相關(guān)調(diào)控政策之后，政府機(jī)構(gòu)及相關(guān)負(fù)責(zé)人多次強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，而另一方面地方政府頻頻出臺(tái)微調(diào)政策，改善地方樓市環(huán)境。雖然有些政策獲得了政府部門(mén)的默許，但凡是觸及限購(gòu)底線的的政策過(guò)早的夭折，而在謠言四起的情況下，政府部門(mén)又頻頻出來(lái)辟謠可見(jiàn)政府部門(mén)對(duì)于房?jī)r(jià)的重視程度，房?jī)r(jià)已不僅僅是關(guān)系民生問(wèn)題，更是上升到政治高度。政府部門(mén)的態(tài)度也很明確：就是要抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，促使房?jī)r(jià)回歸到合理水平。

　　利好顯現(xiàn)

　　西安樓市成交微漲

　　在不到一個(gè)月的時(shí)間內(nèi)央行連續(xù)兩次下調(diào)存貸款利率，此舉加強(qiáng)了購(gòu)房者的回暖預(yù)期，部分購(gòu)房者乘機(jī)出手，開(kāi)發(fā)商也看到了機(jī)遇，把這作為緩解資金壓力的最好機(jī)會(huì)，紛紛加推房源，從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看效果明顯。利好的顯現(xiàn)刺激了本已觀望的購(gòu)房者，讓已下滑的成交量再次出現(xiàn)上漲，購(gòu)房者對(duì)于未來(lái)預(yù)期明顯好轉(zhuǎn)。在方向不變的情況下，開(kāi)發(fā)商只有降價(jià)跑量，快速回籠資金。

　　據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，上周西安市普通住宅供應(yīng)套數(shù)為109871 套，較28周增加了215套;普通住宅共成交2027套，成交面積214602.49平方米，環(huán)比上漲8.13%。

　　各區(qū)域供銷(xiāo)表現(xiàn)

　　城東：普通住宅成交412套，較28周增加了22套，成交面積47305.08平米，面積增加了4938.01平米，環(huán)比上漲了11.66%。

　　城西：普通住宅成交173套，較28周增加3套;成交面積15271.86平米，環(huán)比上漲2.55%。

　　城南：普通住宅成交543套，較28周增加了29套，成交面積61225.27 平方米，較28周上漲了7068.53平米，環(huán)比上漲13.05%。

　　城北：普通住宅成交515套，較28周增加了109套，成交面積54233.19平方米，環(huán)比上漲了6.94%。