二、商圈的變動因素。在商圈變動過程中投資商鋪，就如同買股票看大勢一樣，在成熟商圈投資商鋪，其成長空間比較??；選擇正在發(fā)展中的商圈，也許前兩三年投資回報不理想，但隨著商圈的快速發(fā)展，商鋪的成長性將非常好，是值得投資的績優(yōu)股，因此，投資者應“跟著規(guī)劃走”，多關(guān)注政府的城市和商業(yè)發(fā)展規(guī)劃。
三、關(guān)注“主力店”效應。“有‘主力店’的地方，就有無窮的商業(yè)機會”，知名的大型百貨商場、購物中心將帶動周邊的商業(yè)物業(yè)全面升值，例如，益華百貨、易初蓮花的進駐帶旺了周邊的商業(yè)，其周邊１００米之內(nèi)的商鋪因為這兩個商場而被帶動了起來。周邊商鋪的經(jīng)營主要是“寄生”業(yè)態(tài)，它本身不具備“聚客”能力，只有借助“主力店”的作用才能充分挖掘其商業(yè)價值并不斷升值。
四、關(guān)注品牌店效應。商鋪品牌店是否進入是很重要的參考因素：一是品牌客戶對商鋪的選擇有嚴格的商圈評估標準和計算方法；其二，知名的品牌客戶其本身就具備聚客能力，會影響商圈的形成，因此，在同一個區(qū)域選擇商鋪的時候，這個項目是否有品牌客戶非常關(guān)鍵。最好將自己投資的商鋪租賃給品牌客戶，即使租金相對較低，但商戶的穩(wěn)定性也是租賃要考慮的重要因素。
五、商鋪的通用性。在買商鋪時不能只考慮價格，商鋪的價值最終是要通過租賃實現(xiàn)的，而租賃就要考慮租給誰。不同的租戶對商鋪有不同的要求，比如，開餐飲的就需要有上下水、動力電、煤氣、排煙設(shè)施。最好選擇通用性較好的商鋪，在租賃時選擇的空間較大。
六、周邊租金水平。周邊的租金水平將直接反映你投資商鋪的租金能否支撐購買價格，但是不同業(yè)態(tài)租金的差異還是非常大的，餐飲、娛樂以及銀行業(yè)能承受的租金是最高的，超市能承受的租金最低。購買商鋪的最終目的是通過租賃實現(xiàn)預期利潤，再低的回報也應該比銀行利息要高，而且商鋪多數(shù)是越做越旺的，租金只會往上走。當然，商圈出現(xiàn)變動則另當別論。（江門日報）