汪利娜告訴記者，我國的商品房預(yù)售制度安排讓預(yù)售成了開發(fā)商最重要的融資來源。最高時(shí)，定金、預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款要占到開發(fā)商資金來源的49%。
“這已經(jīng)不是一個(gè)簡單的房屋買賣行為或企業(yè)訂單式生產(chǎn)的營銷策略的問題，而是中國特定市場環(huán)境下企業(yè)融資的一種選擇。”汪利娜說。
是什么讓預(yù)售制在中國變成開發(fā)商的融資工具？
在胡景暉看來，主要就是1998年我國開啟房地產(chǎn)市場時(shí)開發(fā)商力量弱，資金實(shí)力不足，不借助這種方式很難打開房地產(chǎn)市場。
“當(dāng)年推出公房改革的時(shí)候，1萬多元1套的房子大多數(shù)人都買不起，推出商品房后大家更買不起。”汪利娜說，開發(fā)商拿不到回款，資金壓力大，影響繼續(xù)開工建設(shè)，而國家當(dāng)時(shí)又特別缺房子。政策就向開發(fā)商進(jìn)行了傾斜。
正是這種傾斜讓開發(fā)商在短短數(shù)年內(nèi)迅速發(fā)展壯大起來。“地方政府忙著跟開發(fā)商一起經(jīng)營城市，對消費(fèi)者的關(guān)注更加少了。”汪利娜說。
于是，房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)通過這種變異的預(yù)售制轉(zhuǎn)向了消費(fèi)者和銀行。
對于銀行來說，預(yù)售商品房中出現(xiàn)的“假按揭”、“一房多售”和“爛尾樓”都是巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)，一些開發(fā)商挾預(yù)售款潛逃的事情也時(shí)有發(fā)生。
“商品房與其他商品不同，許多建筑質(zhì)量問題只有到購房者入住使用后才能逐漸發(fā)現(xiàn)?？傻劝l(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，商品房常常又過了保修期。”汪利娜說，這類曠日持久的法律官司，或由此誘發(fā)的銀行不良貸款率的上升，在許多城市都屢見不鮮。
預(yù)售制到了該廢止的時(shí)候
正是這種“變異”的商品房預(yù)售制導(dǎo)致房地產(chǎn)市場上不誠信行為比比皆是。近年來，有關(guān)商品房預(yù)售制的爭論從來就沒有停止過。今年還一度傳出要廢除商品房預(yù)售制度的消息。
在汪利娜看來，這個(gè)制度需要大刀闊斧地改。這其中包括建立商品房交付使用制度、商品房質(zhì)量評價(jià)體系和質(zhì)量終身制度，完善網(wǎng)上交易平臺體系建設(shè)等。
“最關(guān)鍵的就是要把游戲規(guī)則做好。”汪利娜說，法律層面如果強(qiáng)化了對消費(fèi)者的保護(hù)，開發(fā)商就不敢在質(zhì)量、配套等問題上放松要求。在預(yù)售制度中，消費(fèi)者始終處在信息不對稱和相對弱勢的地位，強(qiáng)化對消費(fèi)者的保護(hù)是必須的。
在汪利娜看來，預(yù)售制度的改革很難一步到位，但不能不改，可以逐漸提高標(biāo)準(zhǔn)。比如從現(xiàn)行的高層封頂后預(yù)售，逐步提高到完成外部裝修、內(nèi)部裝修或按完成全部工程百分比給予預(yù)售許可；要求企業(yè)提留質(zhì)量保證金；加快房地產(chǎn)企業(yè)征信制度建設(shè)等。
“對那些無視預(yù)售合同不按期交房的開發(fā)企業(yè)，消費(fèi)者有權(quán)要求賠償，政府應(yīng)(對這些企業(yè))給予處罰。”汪利娜說，相關(guān)法律一定要嚴(yán)格執(zhí)行。
按照《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》，消費(fèi)者享有公平交易權(quán)和求償權(quán)。也就是說，當(dāng)消費(fèi)者購買了名不符實(shí)的商品房時(shí)，有權(quán)拒絕履行房屋買賣合同，并要求開發(fā)商給予賠償。但在現(xiàn)實(shí)中，消費(fèi)者向開發(fā)商索賠基本不可能。
應(yīng)該說，在現(xiàn)行商品房預(yù)售制度下，開發(fā)商獲得了快速成長的機(jī)會(huì)，與1998年時(shí)相比，現(xiàn)在開發(fā)商的實(shí)力已經(jīng)不可同日而語。
“這么多年下來，很多開發(fā)商都上市了，融資渠道越來越多，開發(fā)商的利潤率也很高。”胡景暉說，目前已經(jīng)具備了對預(yù)售制叫停的條件。于情于理，取消預(yù)售制都是有利于行業(yè)發(fā)展的。
不過，胡景暉認(rèn)為，目前的房地產(chǎn)市場依然是供不應(yīng)求的格局，潛在的需求量很大。如果突然廢止預(yù)售制，可能會(huì)導(dǎo)致短期供應(yīng)量不足、價(jià)格上漲的局面。廢止這個(gè)制度，需要更多的準(zhǔn)備。