市場分析

　　從4月調(diào)控開始，西安的房地產(chǎn)市場從迷茫、觀望、價(jià)格下挫，到7月市場價(jià)格的局部反彈，下半年房價(jià)向上還是向下，無疑是當(dāng)下購房者最為關(guān)注的問題。

　　■土地儲(chǔ)備

　　可實(shí)現(xiàn)1500萬m2以上土地供應(yīng)量

　　眾所周知，4月開始的國家房地產(chǎn)調(diào)控政策以“鼓勵(lì)自住型，支持改善型，抑制投資型需求”為主調(diào)，旨在讓商品房消費(fèi)回歸到消費(fèi)品的屬性上來。而作為消費(fèi)品，價(jià)格無疑會(huì)遵循市場供給和市場需求的二元矛盾來定價(jià)。西安房地產(chǎn)市場，作為以剛性需求為主導(dǎo)的市場，商品房作為消費(fèi)品的屬性無疑更加明顯，因此要探討下半年西安房價(jià)漲跌，無疑還需要從市場供求的角度切入。

　　土地儲(chǔ)備是房地產(chǎn)市場供給的前提，而從西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示來看，2009年西安市土地交易面積達(dá)到10979畝，較2008年同比增長47%，其中住宅6603畝，同比增幅近60%。以每畝3.5的建筑開發(fā)容積率計(jì)算，可實(shí)現(xiàn)1500萬平方米的開發(fā)供應(yīng)量。加上2010年上半年的土地交易面積，將能為市場提供更多的銷售面積。加之國家對囤地、捂地的監(jiān)管越來越嚴(yán)格，部分閑置土地的開工，都會(huì)加大市場供應(yīng)量。

　　西安市住房與城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)房地產(chǎn)綜合開發(fā)處副處長劉丹則告訴記者，從2010年西安市上半年房地產(chǎn)開工、施工和竣工面積來看，同比2009年上半年是增加的，環(huán)比2009年下半年來看是減少的。但從市場供應(yīng)量來看，還是比較充裕的，盡管在近兩個(gè)月房地產(chǎn)投資力度減小，但投資具有一定的滯后性，市場也具有一定的慣性，因此在未來幾個(gè)月對市場供應(yīng)量影響不大。

　　劉丹還表示，開發(fā)商的投資取決于對市場預(yù)期，從西安市房地產(chǎn)市場目前的情況來看，新政后市場確實(shí)出現(xiàn)了量價(jià)齊跌的狀況，但跌的幅度仍然在市場可承受范圍之內(nèi)，而且目前市場上仍有很多購房者在觀望，也就是說有很多潛在需求，在剛性需求占主導(dǎo)的西安市場上，開發(fā)商的市場預(yù)期仍然良好，因此，下半年來自于開發(fā)商的投資應(yīng)該能夠趨穩(wěn)。

　　■房源供應(yīng)

　　下半年仍有眾多新盤上市

　　從以往經(jīng)驗(yàn)來看，一個(gè)房地產(chǎn)的上行周期一定會(huì)帶來市場供應(yīng)量的激增，2009年至2010年第一季度，則是近年來西安房地產(chǎn)市場絕無僅有的黃金時(shí)代，這一發(fā)展階段勢必帶來市場供應(yīng)量的井噴。而突如其來的調(diào)控政策，則讓市場在短時(shí)期內(nèi)冷靜下來，從西安市上半年的市場銷量來看，上半年西安市商品房銷售面積599.35萬平方米，商品房住宅銷售面積536.29萬平方米，環(huán)比2009年下半年有很大程度下跌。銷售量與供應(yīng)量的反差，無疑會(huì)將更多的市場存量推到下一個(gè)階段。

　　從個(gè)盤的表現(xiàn)來看，也與以上的數(shù)據(jù)分析相吻合。浐灞的香江灣、龍湖·弗萊明戈、金源·御景華府，高新的中鐵·瑞園、建邦華庭，曲江的中海1號巔峰系豪宅、富力城南區(qū)瀾湖灣、紫汀苑等樓盤，都將推盤時(shí)間推到了下半年。另外下半年仍有眾多新盤上市，包括萬科金域曲江、長安萬科城、金源·地中海岸、中鐵灞橋項(xiàng)目、高科·綠水東城、綠地·國際生態(tài)城等新項(xiàng)目也都將在下半年上市銷售。

　　■價(jià)格走勢

　　短期內(nèi)西安房價(jià)會(huì)趨于穩(wěn)定

　　下半年市場供應(yīng)量的增加會(huì)對下半年的房價(jià)有什么影響?珠江地產(chǎn)營銷總監(jiān)楊開圳認(rèn)為，供應(yīng)量增加，特別是一些新盤在定價(jià)時(shí)可能不會(huì)像去年下半年定價(jià)那樣激進(jìn)，會(huì)相對謹(jǐn)慎一些。但對資金量相對充裕的開發(fā)商而言，降價(jià)的可能性則很小，畢竟西安房地產(chǎn)發(fā)展預(yù)期一致被開發(fā)商看好。

　　另外，從需求的角度分析，楊開圳不認(rèn)為西安房地產(chǎn)市場5月、6月份銷量和成交價(jià)格的下降是新政影響所致，但他也表示，新政后市場陷入觀望卻是不爭的事實(shí)，因此在下半年市場中，不排除這部分被積壓的需求進(jìn)入市場，短期內(nèi)增加的需求與市場供應(yīng)量所形成的市場平衡，會(huì)讓市場價(jià)格趨于穩(wěn)定。