10月底，中國(guó)建投研究院發(fā)布了《2013年三季度投資市場(chǎng)走勢(shì)及四季度投資評(píng)級(jí)預(yù)測(cè)》，報(bào)告認(rèn)為，三季度在經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)和房地產(chǎn)回升的帶動(dòng)下，集合信托規(guī)模增長(zhǎng)速度較上半年有所加快，集合信托產(chǎn)品的期限也有所縮短。預(yù)計(jì)地產(chǎn)信托融資收益率在第四季度會(huì)進(jìn)一步上升。前三季度，地產(chǎn)和基建項(xiàng)目的融資占比一直維持在整個(gè)行業(yè)的50%~60%，“國(guó)五條”對(duì)于二手房交易市場(chǎng)的打壓利好一手房市場(chǎng)。

　　房產(chǎn)信托平均收益仍占第一

　　數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)仍是前三季度集合信托產(chǎn)品資金的主要投資方向，占比高達(dá)33%。三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅反彈，企業(yè)拿地意愿提升，促使信托產(chǎn)品加大了對(duì)房地產(chǎn)的投資力度。在各種集合信托產(chǎn)品的收益率中，房地產(chǎn)信托以9.54%的平均收益率位居第一。

　　在四季度流動(dòng)性較為充裕的預(yù)期下，預(yù)計(jì)其整體收益率會(huì)繼續(xù)下降。但考慮到資管市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，為了保持競(jìng)爭(zhēng)力和吸引力，下降幅度不會(huì)太大，同時(shí)或許還有通過抬價(jià)來吸引客戶的可能性。

　　另外，信托業(yè)的銀信合作通道業(yè)務(wù)會(huì)受到一定影響，但對(duì)整個(gè)行業(yè)收益的影響有限。由于銀行資產(chǎn)管理項(xiàng)目并不能實(shí)現(xiàn)剛性兌付，從這個(gè)角度來說，銀行的加入可能有利于信托業(yè)整體客戶質(zhì)量的提升，一些高凈值客戶將會(huì)選擇能夠?qū)崿F(xiàn)剛性兌付的信托公司。

　　三成房地產(chǎn)信托為浮動(dòng)收益

　　超高預(yù)期值或成浮云

　　Wind資訊統(tǒng)計(jì)顯示，在今年發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品中，股權(quán)投資類房地產(chǎn)信托占比已超過30%，這些產(chǎn)品對(duì)投資者的回報(bào)仍以固定收益為主，部分產(chǎn)品會(huì)采用“固定收益+浮動(dòng)收益”模式，其中固定收益部分多數(shù)不低于8%。比如之前愛建信托成立的“保集金華項(xiàng)目股權(quán)投資集合資金”信托計(jì)劃，投資者享受的預(yù)期年化收益率為“11%+浮動(dòng)收益”。

　　記者查閱了國(guó)內(nèi)部分第三方銷售平臺(tái)的數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)當(dāng)下采用浮動(dòng)收益的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品又開始浮出水面，數(shù)只采用浮動(dòng)收益的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品面臨集中到期。這些產(chǎn)品的預(yù)期收益率多在20%～25%之間，遠(yuǎn)高于固定收益類產(chǎn)品。

　　不過，這類房地產(chǎn)信托產(chǎn)品給予投資者的回報(bào)其實(shí)是浮動(dòng)收益。對(duì)于投資者來說，浮動(dòng)收益可以讓他們分享到項(xiàng)目開發(fā)的收益。不過，需要注意的是，許多類似產(chǎn)品在推介資料中提到的20%以上預(yù)期收益只是預(yù)估值，產(chǎn)品最終能實(shí)現(xiàn)多大收益并不確定。

　　以重慶信托當(dāng)年推出的精誠(chéng)投資壹號(hào)信托計(jì)劃，預(yù)期收益為20%，但該產(chǎn)品最終清算時(shí)，投資者只獲得8%的收益。而今年8月到期的中金佳成房地產(chǎn)基金1號(hào)最終兌付收益也不及預(yù)期。(每日商報(bào))